La fiscalité de la location courte durée évolue rapidement. En 2025, la TVA s’impose comme un enjeu central pour les loueurs. Airbnb, Booking ou sous-location professionnelle, personne n’est épargné. Pendant longtemps, la location courte durée à la TVA. Mais ce n’est plus le cas.
Deux réformes viennent bouleverser la situation. D’abord, le BOFIP a été modifié en août 2024. Ensuite, la loi de finances 2025 a prévu l’abaissement du seuil de franchise de TVA.Ces changements concernent les locations de courte durée dès lors qu’elles offrent certains services. Le simple fait de faire le ménage entre deux séjours peut suffire à rendre une activité assujettie à la TVA. Le seuil de chiffre d’affaires à surveiller va également chuter. Beaucoup de loueurs passeront au-dessus, sans le vouloir. Si vous n’avez pas anticipé ces changements, vous risquez de vous retrouver hors-la-loi sans le savoir.
TVA et location courte durée : êtes-vous concerné ?
La TVA en location courte durée dépend de plusieurs critères. Le premier, c’est la nature de votre activité. Si vous louez un meublé de tourisme, vous êtes en principe exonéré de TVA. La loi considère les meublés comme une activité non assujettie, tant que vous ne proposez pas de services hôteliers. C’est ici que tout change en 2025.
Les meublés de tourisme sont définis dans le Code du tourisme. Ce sont des logements meublés destinés à une clientèle de passage. Ils sont loués à la journée, à la semaine ou au mois. La durée ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs par locataire. Cette définition inclut la majorité des locations Airbnb. En apparence, ces logements échappent à la TVA.
Mais ce principe a une exception. Elle concerne les prestations para-hôtelières. Dès que vous proposez certains services, vous basculez dans un autre régime. La TVA devient obligatoire. Ce changement a été renforcé par une mise à jour du BOFIP en août 2024. Cette modification a élargi la définition des services concernés. De nombreux loueurs qui n’étaient pas assujettis deviennent concernés, sans avoir changé leurs pratiques.
Il est donc essentiel d’analyser votre situation. Ne vous fiez pas uniquement au nom de votre activité. Airbnb ou Booking, ce sont des canaux, pas des statuts fiscaux.
À partir de 2025, les critères s’élargissent, et la TVA en location courte durée devient la règle plutôt que l’exception
Parahôtellerie et services : les 3 critères qui changent tout
La TVA en location courte durée dépend des services que vous proposez. Le BOFIP fixe quatre prestations spécifiques. Si vous en proposez trois sur quatre, votre activité est considérée comme para-hôtelière. Dès lors, la TVA s’applique. Ces services sont le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture de linge et l’accueil des voyageurs. C’est cette combinaison qui déclenche l’assujettissement.
Avant 2024, le ménage n’était compté que s’il avait lieu pendant le séjour. Mais le BOFIP a changé cette interprétation. Désormais, le ménage effectué avant l’arrivée est aussi pris en compte. C’est le cas pour presque tous les loueurs Airbnb. Le linge est souvent fourni. L’accueil se fait parfois en physique, mais aussi avec une serrure connectée ou une boîte à clés. L’administration considère désormais ces solutions comme un service d’accueil valide.
En combinant ménage, linge et accueil, de nombreux loueurs remplissent les trois critères. Leur activité devient para-hôtelière. Cela déclenche l’assujettissement à la TVA, même si aucun service n’a changé en apparence. Le déclencheur fiscal est désormais lié à l’organisation du séjour, pas à sa durée.
Il ne faut donc plus penser que la TVA ne concerne que les professionnels ou les grosses structures. Une simple location meublée avec quelques services suffit désormais. C’est un tournant majeur pour tous les exploitants en location saisonnière.
Franchise de TVA en location courte durée : vers un seuil abaissé à 25 000 €
Jusqu’en 2024, les loueurs pouvaient bénéficier d’une franchise de TVA. Le seuil était fixé à 85 000 € de chiffre d’affaires annuel. Ce seuil permettait de ne pas facturer la TVA tout en restant assujetti. La loi de finances 2025 prévoit de le faire passer à 25 000 €. C’est une baisse massive. Elle concerne presque tous les loueurs dès qu’ils exploitent plus d’un logement.
La mise en application est prévue pour le 1er juin 2025. Ce délai ne signifie pas que la réforme est abandonnée. Il s’agit d’un report technique. Le gouvernement veut organiser des échanges avec les professionnels du secteur. Mais le seuil de 25 000 € devrait bien entrer en vigueur à cette date. Cela va concerner une grande majorité des loueurs.
Avec deux logements correctement exploités, le chiffre d’affaires dépasse vite 25 000 €. Il ne s’agit pas de bénéfice, mais de recettes brutes. Une fois ce seuil dépassé, vous devrez facturer la TVA sur vos prestations. Vous devrez aussi mettre en place une comptabilité adaptée. La gestion devient plus complexe, avec des obligations déclaratives strictes. Vous devrez également répercuter la TVA sur vos clients, ce qui risque d’augmenter vos prix.
Vous devez anticiper ce seuil. Il ne suffit pas de rester en dessous une année. Une projection réaliste de votre chiffre d’affaires est nécessaire. Sans anticipation, vous risquez un redressement. L’administration fiscale ne fera pas de cadeau.
TVA et location courte durée, une révolution en marche
La TVA en location courte durée devient une réalité incontournable dès 2025. Les loueurs doivent s’adapter. Vos services, vos prix et votre structure comptable sont directement concernés. L’élargissement des critères para-hôteliers vous expose à l’assujettissement, même si vous n’en avez pas l’intention. Le ménage entre deux voyageurs, le linge et l’accueil suffisent souvent à déclencher la TVA.
Le nouveau seuil de 25 000 € prévu en juin 2025 aggrave la situation. La majorité des exploitants devront revoir leur modèle. Ce seuil sera atteint très rapidement avec deux biens. L’impact sera immédiat sur la rentabilité et l’organisation fiscale.
Face à ces changements, il est urgent d’agir. Faites un point avec votre expert-comptable. Analysez les services que vous proposez. Évaluez votre chiffre d’affaires pour 2025. Ne laissez pas la TVA devenir une menace pour votre activité. Transformez-la plutôt en levier de professionnalisation. Mais pour cela, vous devez comprendre les règles, suivre leur évolution et prendre les bonnes décisions au bon moment.
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