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La FNAIM a publié un tableau officiel qui détaille les activités autorisées pour une conciergerie sans carte G. Ce document, fruit de 2 ans de travail, annonce un durcissement des contrôles. Si vous gérez des biens en LCD en tant que conciergerie, voici ce que vous pouvez faire, ce qui est interdit, et comment structurer votre activité en toute légalité.
La location courte durée en France attire de plus en plus de professionnels. Conciergeries, gestionnaires, co-hôtes : le nombre d’acteurs augmente rapidement. Le problème, c’est que beaucoup évoluent dans un flou juridique. Et ce flou est en train de disparaître.
La FNAIM vient de publier un document structurant sur la conciergerie sans carte G. Ce tableau précise clairement ce que vous pouvez faire, ce qui est interdit et où se situe la limite imposée par la loi Hoguet.
La majorité des conciergeries sans carte G sont aujourd’hui hors cadre sans le savoir.
Ce sujet ne concerne pas uniquement la réglementation. Il impacte directement la rentabilité, la sécurité et la pérennité de votre activité.
- Qu’est-ce que la carte G et pourquoi concerne-t-elle les conciergeries ?
- Ce que la FNAIM vient de clarifier : le tableau complet
- Quelles activités pouvez-vous exercer sans carte G ?
- Les activités interdites sans carte professionnelle
- Le modèle co-hôte : la solution pour rester hors champ Hoguet
- Quels risques en cas de non-conformité ?
- Comment se mettre en conformité dès maintenant
1. Qu’est-ce que la carte G et pourquoi concerne-t-elle les conciergeries ?
La carte G est la carte professionnelle de gestion immobilière. Elle est encadrée par la loi Hoguet de 1970, qui régule toutes les activités d’intermédiation et de gestion immobilière en France. Concrètement, cette carte autorise son détenteur à administrer des biens pour le compte de tiers : percevoir des loyers, gérer des dépôts de garantie, signer des mandats de gestion, représenter le propriétaire dans ses démarches.
Il ne faut pas la confondre avec la carte T, qui concerne la transaction. En location courte durée, c’est bien la carte G qui pose problème.
La conciergerie sans carte G s’est développée rapidement ces dernières années. Le modèle repose sur des prestations de service, mais la frontière avec la gestion locative est souvent dépassée sans que les exploitants en aient conscience.
Le piège est simple. Vous pensez faire de la prestation. Mais dès que vous encaissez un loyer, validez une réservation ou signez un contrat pour le compte du propriétaire, vous entrez dans le champ de la gestion immobilière. Et sans carte G, cela devient illégal.
2. Ce que la FNAIM vient de clarifier : le tableau complet
Le document publié par la FNAIM Location de vacances apporte une clarification essentielle pour toute conciergerie sans carte G. Il permet de comprendre précisément où se situe la frontière entre prestation de service et gestion immobilière.
Ce tableau distingue les opérations réalisables avec ou sans carte et met en évidence un point clé : dès qu’il y a représentation du propriétaire ou manipulation de fonds, la carte G devient obligatoire.
3. Quelles activités pouvez-vous exercer sans carte G ?
Une conciergerie sans carte G peut proposer des prestations de service. Cela inclut la prise de photos du logement, la remise des clés, l’accueil des voyageurs, la transmission d’informations pratiques ou encore la gestion du ménage et du linge. Elle peut également intervenir sur des tâches opérationnelles comme le dépannage ou les petits travaux.
En pratique, tant que vous restez dans une logique de service, sans intervenir sur les flux financiers ou les décisions contractuelles, vous restez dans un cadre conforme.
Ce modèle fonctionne. Il permet de lancer une activité rapidement. Mais il impose une rigueur stricte sur ce que vous faites et surtout sur ce que vous ne faites pas.
4. Les activités interdites sans carte professionnelle
Le vrai problème, ce n’est pas la loi. C’est que vous êtes potentiellement déjà en infraction sans le savoir.
Une conciergerie sans carte G ne peut pas intervenir sur tout ce qui relève de la gestion locative ou de la représentation du propriétaire.
Encaisser des loyers, gérer un dépôt de garantie, valider des réservations, fixer les prix ou signer des contrats sont des actes de gestion immobilière.
Ces actions nécessitent une carte professionnelle.
Dès que vous touchez à l’argent du propriétaire ou que vous agissez en son nom, vous basculez dans un cadre réglementé.
5. Le modèle co-hôte : la solution pour rester hors champ Hoguet
Le modèle co-hôte permet de rester dans un cadre légal sans carte G.
Le principe est simple. Le propriétaire conserve la gestion financière. Il reçoit directement les paiements. La conciergerie intervient uniquement sur l’opérationnel.
Elle facture sa prestation comme un service.
Résultat, il n’y a pas de manipulation de fonds pour le compte d’un tiers.
Ce modèle est aujourd’hui l’un des plus utilisés pour structurer une conciergerie sans carte G.
Mais il impose une discipline stricte. Vous ne devez pas reprendre la main sur les décisions ou les flux financiers.
6. Quels risques en cas de non-conformité ?
Ce sujet est souvent sous-estimé. Pourtant, les conséquences peuvent être immédiates.
Sur le plan pénal, l’exercice sans carte G est sanctionné. Sur le plan civil, les contrats peuvent être annulés.
Cela signifie que vous pouvez perdre votre activité, vos revenus et votre crédibilité.
Ce n’est pas uniquement une question juridique. C’est un risque direct sur votre chiffre d’affaires et la viabilité de votre activité.
7. Comment se mettre en conformité dès maintenant ?
Le sujet de la conciergerie sans carte G n’est pas uniquement réglementaire. Il est stratégique.
Vous avez trois options.
Rester prestataire de service et limiter votre activité aux tâches autorisées. Adopter un modèle co-hôte pour séparer les flux financiers. Ou structurer une activité complète avec une carte G.
Chaque modèle a ses avantages. Mais tous nécessitent une compréhension claire des règles.
Improviser sur ce sujet revient à construire une activité fragile. Structurer votre modèle permet au contraire de sécuriser votre développement.
Ce sujet n’est pas uniquement juridique. Il est stratégique.
Les exploitants qui structurent leur activité aujourd’hui prennent une avance durable sur le marché.
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FAQ
Est-ce qu’une conciergerie peut encaisser les loyers sans carte G ?
Non. L’encaissement des loyers pour le compte d’un propriétaire est un acte de gestion immobilière réglementé par la loi Hoguet. Il nécessite obligatoirement une carte G. Sans cette carte, le contrat est nul et la conciergerie s’expose à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d’amende (articles 54 et 64 du Décret Hoguet).
Comment fonctionne le statut co-hôte Airbnb pour éviter la carte G ?
Le statut co-hôte permet de séparer les flux financiers à la source. Airbnb verse directement sa part au propriétaire et la commission au co-hôte. La conciergerie ne manipule jamais l’argent du propriétaire. Elle facture ses prestations de services séparément. Ce modèle reste hors champ de la loi Hoguet tant que la conciergerie ne réalise aucun acte de gestion (validation de réservation, signature de contrat, fixation des prix).
Quelles sanctions risque une conciergerie sans carte professionnelle ?
Les sanctions sont à la fois pénales et civiles. Sur le plan pénal : jusqu’à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d’amende. Sur le plan civil : nullité des contrats et impossibilité de réclamer le paiement des honoraires, comme l’a confirmé le tribunal judiciaire de Tours. La FNAIM a déjà engagé des actions via la chambre du Var pour faire condamner des conciergeries en infraction.
Faut-il une carte T ou une carte G pour une conciergerie LCD ?
Cela dépend de l’activité exercée. La carte T (transaction) couvre la mise en relation entre un propriétaire et un locataire : rédaction d’annonces, traitement des prospects, signature du contrat de location saisonnière. La carte G (gestion) couvre l’administration du bien : encaissement des loyers, gestion des sinistres, dépôts de garantie. Si vous faites les deux types d’activités, vous avez besoin des deux cartes. Pour une gestion complète, la carte G suffit car elle englobe aussi les actes de la carte T liés à la gestion.
La loi Le Meur change-t-elle les obligations liées à la carte G ?
La loi Le Meur ne modifie pas directement les obligations liées à la carte G, mais elle renforce le cadre réglementaire global de la LCD. Notamment, à compter du 20 mai 2026, la déclaration de mise en location en mairie devra être effectuée par le propriétaire lui-même. Ce changement réduit le champ d’action des conciergeries sans carte et confirme la tendance au durcissement réglementaire du secteur.
