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La FNAIM a publié un tableau officiel qui détaille les activités autorisées pour une conciergerie sans carte G. Ce document, fruit de 2 ans de travail, annonce un durcissement des contrôles. Si vous gérez des biens en LCD en tant que conciergerie, voici ce que vous pouvez faire, ce qui est interdit, et comment structurer votre activité en toute légalité.
La location courte durée en France attire de plus en plus de professionnels. Conciergeries, gestionnaires, co-hôtes : le nombre d’acteurs augmente rapidement. Le problème, c’est que beaucoup évoluent dans un flou juridique. Et ce flou est en train de disparaître.
La FNAIM vient de publier un document structurant sur la conciergerie sans carte G. Ce tableau précise clairement ce que vous pouvez faire, ce qui est interdit et où se situe la limite imposée par la loi Hoguet.
La majorité des conciergeries sans carte G sont aujourd’hui hors cadre sans le savoir.
Ce sujet ne concerne pas uniquement la réglementation. Il impacte directement la rentabilité, la sécurité et la pérennité de votre activité.
- Qu’est-ce que la carte G et pourquoi concerne-t-elle les conciergeries ?
- Ce que la FNAIM vient de clarifier : le tableau complet
- Quelles activités pouvez-vous exercer sans carte G ?
- Les activités interdites sans carte professionnelle
- Le modèle co-hôte : la solution pour rester hors champ Hoguet
- Quels risques en cas de non-conformité ?
- Comment se mettre en conformité dès maintenant
1. Qu’est-ce que la carte G et pourquoi concerne-t-elle les conciergeries ?
La carte G est la carte professionnelle de gestion immobilière. Elle est encadrée par la loi Hoguet de 1970, qui régule toutes les activités d’intermédiation et de gestion immobilière en France. Concrètement, cette carte autorise son détenteur à administrer des biens pour le compte de tiers : percevoir des loyers, gérer des dépôts de garantie, signer des mandats de gestion, représenter le propriétaire dans ses démarches.
Il ne faut pas la confondre avec la carte T, qui concerne la transaction. En location courte durée, c’est bien la carte G qui pose problème.
La conciergerie sans carte G s’est développée rapidement ces dernières années. Le modèle repose sur des prestations de service, mais la frontière avec la gestion locative est souvent dépassée sans que les exploitants en aient conscience.
Le piège est simple. Vous pensez faire de la prestation. Mais dès que vous encaissez un loyer, validez une réservation ou signez un contrat pour le compte du propriétaire, vous entrez dans le champ de la gestion immobilière. Et sans carte G, cela devient illégal.
2. Le vrai sujet : le pouvoir de décision
Pendant des années, la conciergerie sans carte G a vécu dans une zone grise avec une logique simple : ne pas encaisser les loyers, laisser transiter l’argent par Airbnb ou directement par le propriétaire, et considérer que cela suffisait à être en règle.
Sauf que ce n’est pas le vrai sujet.
Le vrai sujet aujourd’hui, c’est le pouvoir de décision. Ce que rappelle très clairement la FNAIM, c’est que dès lors que vous gérez une annonce, fixez les prix, échangez avec les voyageurs, acceptez ou refusez des réservations, ou optimisez un calendrier, vous n’êtes plus dans une simple prestation. Vous êtes dans une logique de gestion pour le compte d’un tiers, ce qui entre directement dans le champ de la loi Hoguet.
Soyons honnêtes : aujourd’hui, la grande majorité des conciergeries sans carte G n’encaisse effectivement pas l’argent. Mais elles pilotent totalement l’activité. Elles pensent être en règle, alors qu’elles évoluent en réalité dans une zone de plus en plus fragile.
Ce qui est en train de se passer est simple : la tolérance diminue, le cadre se resserre, et les modèles de gestion complète sans carte G deviennent clairement exposés.
3. Ce que la FNAIM vient de clarifier :
Les 3 tableaux complets
Le document publié par la FNAIM Location de vacances distingue trois catégories d’opérations et compare ce que peut faire une conciergerie sans carte, avec carte Transaction, et avec carte Gestion. Voici les tableaux complets, reproduits fidèlement.
Tableau 1 : Opérations préalables à la mise en location de courte durée
| Opération | Conciergerie sans carte | Carte Transaction | Carte Gestion | Référence légale |
|---|---|---|---|---|
| Signature d’un contrat de prestation de service |  | | | Hors champ Loi Hoguet |
| Signature d’un mandat de location |  | | | Art. 1, 1° et 1-1 Loi Hoguet |
| Signature d’un mandat de gestion * | | | | Art. 1, 6° Loi Hoguet |
| Déclarations administratives de mise en location (en mairie) ** | | | | Art. L 324-1-1 du Code du tourisme |
| Photos | | | | Hors champ Loi Hoguet |
| Rédaction et publication d’une annonce sur tout support incluant un lien vers les coordonnées de l’intermédiaire (téléphone, mails, MP sur les réseaux sociaux) | | | | Art. 1er et art. 1-1 Loi Hoguet |
| Validation des demandes de réservation sur plateformes en ligne | | | | Art. 1er et art. 1-1 Loi Hoguet |
| Signature du contrat de location saisonnière | | | | Art. L 324-2 du Code du tourisme |
| Détermination des prix et des modalités de reversement entre propriétaire et prestataire *** | | | | Art. 1er et art. 1-1 Loi Hoguet |
| Traitement des demandes de prospects | | | | Art. 1er et art. 1-1 Loi Hoguet |
| Encaissement des acomptes ou arrhes et/ou simple détention d’un règlement (chèque non encaissé) | | | | Art. L 214-1 Code de la consommation / Art. 54 et 64 Décret Hoguet |
| Option Assurance annulation séjour (Orias en complément) | | | | Article L511-1 et suivants Code des assurances |
* Dans ce cas, la conciergerie doit disposer des cartes T et G.
** À compter du 20 mai 2026 au plus tard, cette déclaration devra être effectuée par le propriétaire (Loi Le Meur).
*** Notion de « hôte » et « co-hôte ».
Tableau 2 : Opérations concomitantes à l’entrée dans les lieux du locataire
| Opération | Conciergerie sans carte | Carte Transaction | Carte Gestion | Référence légale |
|---|---|---|---|---|
| Remise des clés | | | | Hors champ Loi Hoguet |
| Encaissement des loyers (soldes) | | | | Art. 54 et 64 Décret Hoguet |
| Encaissement de la taxe de séjour | | | | Article L2333-33 du CGCT |
| Encaissement du dépôt de garantie | | | | Art. 54 et 64 Décret Hoguet |
| Réception, détention d’un règlement ou moyen de paiement pour le compte du propriétaire bailleur (ex : chèque non encaissé) | | | | Art. 54 et 64 Décret Hoguet |
| Établissement d’un état des lieux d’entrée * | | | | Hors champ Loi Hoguet |
| Accueil du locataire avec remise des informations pratiques et touristiques relatives au séjour | | | | Hors champ Loi Hoguet |
| Fourniture du linge, ménage | | | | Hors champ Loi Hoguet |
* Dans la pratique, les conciergeries ne procèdent pas à des états des lieux mais à de simples « check-in ».
Tableau 3 : Missions autorisées pendant le séjour du locataire
| Opération | Conciergerie sans carte | Carte Transaction | Carte Gestion | Référence légale |
|---|---|---|---|---|
| Réalisation de menus travaux et dépannage | | | | Hors champ Loi Hoguet |
| Ordre de mission avec intervention d’un tiers | | | | Art. 1-6° Loi Hoguet |
| Gestion des dégâts des eaux et autres sinistres : devis, constat, assurance | | | | Art. 1-6° Loi Hoguet |
| Retenues sur dépôt de garantie et restitution en fin de bail | | | | Art. 54 et 64 Décret Hoguet |
| Déclaration et reversement de la taxe de séjour | | | | Article L2333-34 du CGCT |
| État des lieux de sortie avec régularisation du dépôt de garantie * | | | | Art. 1-6° Loi Hoguet |
* Dans la pratique, les conciergeries font de simples « check-out ».
Le constat est sans appel. Une conciergerie sans carte G est limitée à des prestations de services pures : ménage, remise des clés, accueil, photos, menus travaux. Dès qu’il y a un flux financier, une prise de décision ou une représentation du propriétaire, la carte G (ou la carte T selon les cas) est obligatoire.
4. Ce que la FNAIM vient de clarifier : le tableau complet
Le document publié par la FNAIM Location de vacances apporte une clarification essentielle pour toute conciergerie sans carte G. Il permet de comprendre précisément où se situe la frontière entre prestation de service et gestion immobilière.
Ce tableau distingue les opérations réalisables avec ou sans carte et met en évidence un point clé : dès qu’il y a représentation du propriétaire ou manipulation de fonds, la carte G devient obligatoire.
5. Quelles activités pouvez-vous exercer sans carte G ?
Une conciergerie sans carte G peut proposer des prestations de service. Cela inclut la prise de photos du logement, la remise des clés, l’accueil des voyageurs, la transmission d’informations pratiques ou encore la gestion du ménage et du linge. Elle peut également intervenir sur des tâches opérationnelles comme le dépannage ou les petits travaux.
En pratique, tant que vous restez dans une logique de service, sans intervenir sur les flux financiers ou les décisions contractuelles, vous restez dans un cadre conforme.
Ce modèle fonctionne. Il permet de lancer une activité rapidement. Mais il impose une rigueur stricte sur ce que vous faites et surtout sur ce que vous ne faites pas.
6. Les activités interdites sans carte professionnelle
Le vrai problème, ce n’est pas la loi. C’est que vous êtes potentiellement déjà en infraction sans le savoir.
Une conciergerie sans carte G ne peut pas intervenir sur tout ce qui relève de la gestion locative ou de la représentation du propriétaire.
Encaisser des loyers, gérer un dépôt de garantie, valider des réservations, fixer les prix ou signer des contrats sont des actes de gestion immobilière.
Ces actions nécessitent une carte professionnelle.
Dès que vous touchez à l’argent du propriétaire ou que vous agissez en son nom, vous basculez dans un cadre réglementé.
7. Le modèle co-hôte : une option, pas une solution
Le modèle co-hôte permet de rester dans un cadre légal sans carte G. Le principe est simple. Le propriétaire conserve la gestion financière. Il reçoit directement les paiements. La conciergerie intervient uniquement sur l’opérationnel. Elle facture sa prestation comme un service.
Résultat : il n’y a pas de manipulation de fonds pour le compte d’un tiers. Ce modèle est aujourd’hui l’un des plus utilisés pour structurer une conciergerie sans carte G.
Mais il impose une discipline stricte. Vous ne devez pas reprendre la main sur les décisions ou les flux financiers. Et c’est là que le bât blesse.
Parce que dans la réalité, la grande majorité des conciergeries en modèle co-hôte ne se contentent pas du ménage et de la remise des clés. Elles gèrent les annonces, fixent les prix, optimisent le calendrier, échangent avec les voyageurs, acceptent ou refusent des réservations. Elles pilotent l’activité. Et comme le rappelle la FNAIM, piloter l’activité pour le compte d’un tiers, c’est de la gestion immobilière. Avec ou sans flux financier direct.
Le modèle co-hôte n’est donc pas une solution durable pour qui veut développer une vraie activité en LCD. C’est une prestation. Si vous voulez scaler, sécuriser et maîtriser votre activité, vous devez faire évoluer votre structure.
Le point clé à retenir est simple : la conciergerie sans carte G n’est pas un business model. C’est une prestation. Le marché ne se ferme pas, il se professionnalise. Ceux qui anticipent gagnent. Les autres subiront.
8. Quels risques en cas de non-conformité ?
Les sanctions pour exercice sans carte G sont sévères. Ce n’est pas un risque théorique : la FNAIM a déjà lancé des procédures, et le règlement Airbnb se durcit.
Sur le plan pénal, l’exercice d’activités de gestion immobilière sans carte professionnelle est passible de 6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d’amende. Ce n’est pas anodin.
Sur le plan civil, les contrats signés sans carte G peuvent être déclarés nuls. Le tribunal judiciaire de Tours a annulé les factures d’une conciergerie qui exerçait des activités de gestion immobilière sans carte professionnelle. Le juge a considéré que les prestations relevaient de la gestion immobilière réglementée. Conséquence : la conciergerie ne pouvait même pas réclamer le paiement de ses honoraires.
La FNAIM Location de vacances ne va pas s’arrêter là. Le document publié est le résultat de plus de 2 ans de travail avec les services de la CCI et de la DDPP. La chambre du Var a déjà mené des actions pour faire condamner des conciergeries en infraction. D’autres régions vont suivre.
Pour les propriétaires aussi, le risque est réel. Si la conciergerie qui gère votre bien n’a pas la carte G alors qu’elle réalise des actes de gestion, le mandat est nul. En cas de litige avec un voyageur, vous êtes seul responsable. C’est pourquoi il est essentiel de vérifier les compétences juridiques de votre prestataire, tout comme vous vérifiez votre assurance sous-location.
9. Les deux vraies solutions pour sécuriser votre activité
Si vous êtes aujourd’hui en conciergerie et que vous vous posez des questions sur votre modèle, deux vraies solutions s’offrent à vous.
Solution 1 : Obtenir la carte G
Si vous voulez continuer à gérer des biens pour le compte de propriétaires avec un service complet (encaissement des loyers, gestion des sinistres, dépôts de garantie, déclarations administratives), la carte G est indispensable. Les conditions d’obtention incluent un diplôme ou une expérience professionnelle en immobilier, une assurance responsabilité civile professionnelle, et une garantie financière d’au moins 110 000 euros. C’est un investissement. Mais c’est le seul moyen d’exercer légalement une activité de gestion locative complète pour le compte de tiers.
Vous pouvez aussi vous adosser à un acteur qui dispose déjà de la carte G. Cela sécurise juridiquement, mais crée une dépendance.
Solution 2 : Passer à la sous-location professionnelle
C’est l’alternative la plus puissante. En sous-location professionnelle, vous ne gérez plus pour le compte d’un propriétaire. Vous exploitez directement le bien en tant que locataire principal, via un bail de sous-location signé avec le propriétaire.
À ce moment-là, vous sortez complètement du champ de la loi Hoguet. Vous reprenez le contrôle total de votre activité : les prix, les annonces, les réservations, les voyageurs, tout. Et vous construisez un véritable business, scalable et sécurisé juridiquement.
C’est précisément ce modèle que nous accompagnons chez AutomaticBNB depuis 2019. Des dizaines d’entrepreneurs sont passés de la conciergerie fragile à la sous-location professionnelle structurée. Sans crédit bancaire. 100% légal.
La loi Le Meur renforce encore le cadre réglementaire de la LCD. Les conciergeries qui anticipent ces évolutions seront celles qui prospéreront. Les autres risquent de disparaître. Pour réussir sur Airbnb en 2026, la conformité juridique n’est plus une option.
FAQ
Est-ce qu’une conciergerie peut encaisser les loyers sans carte G ?
Non. L’encaissement des loyers pour le compte d’un propriétaire est un acte de gestion immobilière réglementé par la loi Hoguet. Il nécessite obligatoirement une carte G. Sans cette carte, le contrat est nul et la conciergerie s’expose à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d’amende (articles 54 et 64 du Décret Hoguet).
Comment fonctionne le statut co-hôte Airbnb pour éviter la carte G ?
Le statut co-hôte permet de séparer les flux financiers à la source. Airbnb verse directement sa part au propriétaire et la commission au co-hôte. La conciergerie ne manipule jamais l’argent du propriétaire. Elle facture ses prestations de services séparément. Ce modèle reste hors champ de la loi Hoguet tant que la conciergerie ne réalise aucun acte de gestion (validation de réservation, signature de contrat, fixation des prix).
Quelles sanctions risque une conciergerie sans carte professionnelle ?
Les sanctions sont à la fois pénales et civiles. Sur le plan pénal : jusqu’à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 euros d’amende. Sur le plan civil : nullité des contrats et impossibilité de réclamer le paiement des honoraires, comme l’a confirmé le tribunal judiciaire de Tours. La FNAIM a déjà engagé des actions via la chambre du Var pour faire condamner des conciergeries en infraction.
Faut-il une carte T ou une carte G pour une conciergerie LCD ?
Cela dépend de l’activité exercée. La carte T (transaction) couvre la mise en relation entre un propriétaire et un locataire : rédaction d’annonces, traitement des prospects, signature du contrat de location saisonnière. La carte G (gestion) couvre l’administration du bien : encaissement des loyers, gestion des sinistres, dépôts de garantie. Si vous faites les deux types d’activités, vous avez besoin des deux cartes. Pour une gestion complète, la carte G suffit car elle englobe aussi les actes de la carte T liés à la gestion.
La loi Le Meur change-t-elle les obligations liées à la carte G ?
La loi Le Meur ne modifie pas directement les obligations liées à la carte G, mais elle renforce le cadre réglementaire global de la LCD. Notamment, à compter du 20 mai 2026, la déclaration de mise en location en mairie devra être effectuée par le propriétaire lui-même. Ce changement réduit le champ d’action des conciergeries sans carte et confirme la tendance au durcissement réglementaire du secteur.
Comment la sous-location professionnelle permet-elle d’éviter la carte G ?
En sous-location professionnelle, vous êtes le locataire principal du bien. Vous exploitez le logement en votre nom propre, pas pour le compte d’un tiers. Vous n’êtes donc pas dans le champ de la loi Hoguet. Vous reprenez le contrôle total : prix, annonces, réservations, gestion des voyageurs. C’est un véritable business model, contrairement à la conciergerie sans carte qui reste une prestation limitée.
