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La sous-location professionnelle est légale. Mais elle ne l’est que si tu utilises le bon bail. C’est précisément là que la majorité des sous-loueurs se trompent — et parfois de façon irréversible.

Le bail que tu signes avec le propriétaire détermine tout : ta protection juridique, ta capacité à sous-louer légalement, et la solidité de ton activité en cas de litige. Utiliser le mauvais contrat, c’est construire sur du sable.

Dans cet article, je t’explique exactement quel bail utiliser, pourquoi le bail loi 89 est une erreur fatale, et comment structurer un accord solide avec ton propriétaire.

Pourquoi la sous-location nécessite un bail spécifique

La sous-location consiste à louer un bien à un propriétaire, puis à le relouer à des voyageurs. Cette activité est légale en France, mais elle obéit à des règles précises.

Le Code civil autorise la sous-location à condition que le bail principal ne l’interdise pas expressément et que le propriétaire y consente. Ce consentement n’est pas implicite — il doit être formalisé.

C’est pourquoi le bail que tu utilises doit :

• Autoriser explicitement la sous-location commerciale
• Ne pas être soumis à la loi du 6 juillet 1989
• Définir clairement l’usage professionnel du bien
• Protéger les deux parties en cas de litige

Un bail standard résidentiel ne remplit aucune de ces conditions. D’où l’importance de partir sur les bonnes bases dès le départ.

Le bail loi 89 : l’erreur à ne surtout pas commettre

Le bail loi 89 (bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989) est le contrat classique utilisé pour les locations résidentielles longue durée. C’est ce que tout le monde connaît, et c’est précisément pour ça que beaucoup de sous-loueurs débutants l’utilisent.

C’est une erreur fondamentale, pour trois raisons :

1. Il interdit implicitement la sous-location à titre onéreux. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer qu’avec l’accord écrit du bailleur ET à un loyer qui ne dépasse pas celui qu’il paie lui-même. La sous-location professionnelle à des tarifs Airbnb devient donc juridiquement problématique.

2. Il protège le locataire résidentiel, pas le sous-loueur professionnel. En cas de litige, les tribunaux interpréteront le bail à la lumière de la loi 89, ce qui peut jouer contre toi si ton activité est commerciale.

3. Il ne prévoit pas les spécificités de l’exploitation commerciale. Dépôt de garantie, usure accélérée, responsabilités en cas de dégradation par les voyageurs… Rien de tout ça n’est encadré par un bail loi 89.

Résultat : tu te retrouves dans un vide juridique inconfortable, avec un contrat qui ne te protège pas et qui peut être remis en question à tout moment.

Le bail de sous location professionnelle : la solution adaptée

Le bail adapté à la sous-location professionnelle, c’est le bail spécifique pour la sous location professionnelle.

Contrairement au bail loi 89, ce bail n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il est régi par les articles 1709 et suivants du Code civil, ce qui offre une liberté contractuelle bien plus grande.

Concrètement, ça veut dire que :

• Tu peux librement négocier les conditions avec le propriétaire
• La sous-location peut être expressément autorisée dans le contrat
• Le loyer que tu pratiques auprès des voyageurs n’est pas plafonné par ton propre loyer
• Les durées, préavis et modalités de résiliation sont librement fixés

Ce type de bail est utilisé pour les locations meublées à usage mixte ou professionnel, pour les résidences secondaires, et de façon générale pour tout logement qui ne sert pas de résidence principale au locataire — ce qui est exactement le cas dans un modèle de sous-location professionnelle.

Les clauses indispensables dans ton bail

Avoir le bon type de bail ne suffit pas. Le contenu du bail est aussi crucial. Voici les clauses que ton bail doit absolument contenir :

Clause d’autorisation de sous-location. Elle doit être rédigée de façon claire et sans ambiguïté. Par exemple : « Le locataire est expressément autorisé à sous-louer le bien, en totalité ou en partie, à des tiers, y compris via des plateformes de location courte durée telles qu’Airbnb, Booking.com ou similaires. »

Clause de destination du bien. Indique que le bien est loué à des fins professionnelles et d’exploitation touristique, et non comme résidence principale du locataire.

Clause de responsabilité. Précise que le locataire (toi) est responsable des dégradations causées par les sous-locataires et qu’il disposera d’une assurance couvrant ce risque.

Clause de loyer et révision. Fixe le loyer mensuel, les modalités de révision (indice IRL ou libre), et les charges incluses ou non.

Clause de durée et préavis. Définit la durée initiale du bail et les conditions de renouvellement. Dans un bail civil, tu peux négocier un bail de 1, 2 ou 3 ans avec tacite reconduction.

Clause de déclaration fiscale. Recommande au propriétaire de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie adaptée, sans que cela engage ta responsabilité.

Comment convaincre le propriétaire de signer ce bail

Obtenir la signature d’un bail civil avec clause de sous-location est l’étape qui bloque la plupart des sous-loueurs en herbe. Le propriétaire entend « sous-location » et sa première réaction est souvent la méfiance.

Voici comment aborder la conversation :

Présente-toi comme un professionnel, pas comme un locataire classique. Tu gères le bien comme un professionnel : entretien régulier, assurances adaptées, gestion des voyageurs 24h/24. Le propriétaire n’a rien à faire — et il perçoit un loyer garanti chaque mois, qu’il y ait des voyageurs ou non.

Mets en avant la sécurité du loyer garanti. Contrairement à un locataire classique qui peut avoir des difficultés à payer, tu t’engages sur un loyer fixe mensuel, versé à date fixe, sans retard. C’est l’argument principal qui rassure les propriétaires.

Propose un état des lieux d’entrée détaillé et une assurance dédiée. Montre que tu es structuré, que tu as réfléchi à la protection du bien, et que tu ne laisses rien au hasard.

Évite le mot « Airbnb » dans les premières conversations. Dis plutôt « location courte durée », « gestion touristique », ou « accueil de voyageurs professionnels ». L’image d’Airbnb peut générer des réticences injustifiées.

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Ce que le bail ne peut pas faire à lui seul

Avoir le bon bail est nécessaire, mais pas suffisant. Plusieurs éléments complémentaires conditionnent la légalité et la pérennité de ton activité :

L’autorisation de la copropriété. Si l’immeuble est en copropriété, le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée ou les activités commerciales. Avant de signer, vérifie ce point auprès du syndic ou dans le règlement.

La déclaration en mairie. Dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Bordeaux…), la location courte durée d’une résidence autre que la résidence principale doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie, voire d’une autorisation de changement d’usage.

Le statut fiscal adapté. Les revenus de la sous-location sont des revenus qui sont imposés à l’impot sur les sociétés

L’assurance. Une assurance habitation classique ne couvre pas les dommages causés par des voyageurs. Tu as besoin d’assurances spécifiques couvrant la responsabilité civile professionnelle et les dégradations des voyageurs.

FAQ — Bail et sous-location professionnelle

Puis-je sous-louer avec un bail loi 89 si le propriétaire est d’accord à l’oral ?
Non. L’accord oral ne suffit pas. La loi du 6 juillet 1989 exige que l’autorisation de sous-louer soit donnée par écrit. Et même avec un accord écrit, la structure du bail loi 89 reste inadaptée à la sous location professionnelle. Il vaut mieux repartir sur un bail de sous location professionnelle dès le départ.

Le propriétaire peut-il revenir sur son autorisation de sous-louer ?
Si l’autorisation est inscrite dans le bail signé, le propriétaire ne peut pas la retirer unilatéralement pendant la durée du bail. C’est l’intérêt de formaliser l’accord contractuellement plutôt que dans un simple avenant.

Dois-je informer les voyageurs que je suis sous-loueur ?
Ce n’est pas une obligation légale. Sur Airbnb par exemple, tu es « hôte » — les voyageurs n’ont pas à connaître la structure juridique de ton activité.

Que se passe-t-il si le propriétaire vend le bien pendant mon bail ?
En droit français, le bail suit le bien : « le bail est opposable aux tiers ». Si le propriétaire vend, le nouveau propriétaire reprend le bail à ses conditions. Tu es protégé jusqu’à la fin de la durée du bail en cours.

Qui signe le bail de sous location professionnelle ?
Si tu exploites via une société (SASU, EURL…), c’est ta société qui signe le bail avec le propriétaire.