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Avant de signer le moindre bail de sous-location, il y a une étape que beaucoup de sous-loueurs débutants sautent — et qui leur coûte cher ensuite. Cette étape, c’est l’étude de marché.
Trouver un appartement disponible, c’est facile. Trouver un appartement rentable dans une zone où la demande est réelle, c’est autre chose. L’étude de marché, c’est ce qui fait la différence entre un bien qui tourne à 75% d’occupation et un qui stagne à 40%.
Dans cet article, je te donne la méthode exacte que j’utilise depuis 2019 pour analyser un marché avant de m’engager sur un bien.
Le modèle de la sous-location professionnelle repose sur un principe simple : tu paies un loyer fixe au propriétaire, tu génères des revenus variables avec les voyageurs, et tu gardes la différence.
Ce modèle n’est rentable que si tes revenus locatifs couvrent :
Si le marché local ne supporte pas des tarifs suffisants pour couvrir tout ça, le business model ne tient pas. L’étude de marché te permet de le savoir avant de signer, pas après.
Le premier outil à utiliser est AirDNA (airdna.co). C’est la référence pour analyser les données de marché Airbnb et Vrbo. La version gratuite donne des données limitées mais suffisantes pour une première évaluation. La version payante (à partir de 17$/mois) donne accès aux données historiques et aux projections.
Ce que tu dois regarder en priorité :
Le RevPAR (Revenue Per Available Room). C’est le revenu moyen par nuit disponible, tenant compte du taux d’occupation. C’est l’indicateur le plus fiable pour comparer des marchés entre eux.
Le taux d’occupation moyen. Sur un bon marché de sous-location professionnelle, il tourne autour de 65 à 80%. En dessous de 60%, le modèle devient difficile à rentabiliser.
La saisonnalité. Certaines villes ont une demande très saisonnière (balnéaire en été, ski en hiver). Pour une sous-location professionnelle stable, privilégie les marchés avec une demande répartie sur l’année.
Le prix moyen par nuit. Compare-le avec le loyer mensuel que tu envisages. Une règle approximative : le revenu mensuel brut potentiel (prix moyen x taux d’occupation x 30 jours) doit représenter au minimum 2 à 2,5 fois le loyer pour que la marge soit viable.
Une ville peut avoir un bon marché global mais des disparités importantes selon les quartiers. Une étude de marché sérieuse descend à l’échelle du quartier.
Les critères qui font un bon quartier pour la sous-location :
La proximité des transports. Les voyageurs valorisent fortement l’accessibilité. Un appartement à 5 minutes d’une station de métro ou d’un arrêt de tram se loue plus vite et plus cher qu’un logement en périphérie, même si ce dernier est plus grand.
Les générateurs de demande. Zones d’affaires (voyageurs professionnels), sites touristiques, hôpitaux (familles de patients), universités (parents en visite, intervenants)… Identifie ce qui amène des visiteurs dans le quartier toute l’année.
L’offre concurrente existante. Cherche combien de logements sont disponibles sur Airbnb dans le quartier, et à quel prix. Si le marché est saturé de biens mal notés et sous-tarifés, c’est une opportunité : tu peux te différencier par la qualité. Si le marché est saturé de biens bien notés, la concurrence sera plus difficile.
Ouvre Airbnb et cherche des logements du même type que celui que tu envisages (même surface, même équipements, même quartier). Note pour chacun :
L’objectif est de comprendre ce que le marché paie, pour quoi, et comment tu peux te positionner pour faire mieux que la moyenne.
Une fois les données de marché en main, construis un tableau de rentabilité simple. Voici les chiffres à modéliser :
Scénario pessimiste (50% d’occupation) : Calcule ton revenu brut mensuel avec un taux d’occupation de 50% et un prix moyen inférieur de 15% à la moyenne du marché. Après charges et loyer, este-ce que tu couvres tes frais ?
Scénario réaliste (65-70% d’occupation) : C’est le scénario cible pour une exploitation sérieuse avec des photos professionnelles, une bonne note et une gestion réactive.
Scénario optimiste (80%+ d’occupation) : Possible avec un bien bien situé, des équipements premium et une gestion irréprochable.
Si le scénario pessimiste te met dans le rouge, le bien est trop risqué. Si le scénario réaliste te donne une marge confortable, il vaut la peine d’être considéré.
L’étude de marché n’est pas que financière. Elle inclut aussi la dimension réglementaire. Avant de t’engager sur un bien, vérifie :
La réglementation municipale. Certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…) imposent une déclaration préalable, un numéro d’enregistrement, ou même une autorisation de changement d’usage pour louer à des touristes un bien qui n’est pas la résidence principale du propriétaire.
Le règlement de copropriété. Certains immeubles interdisent les locations de courte durée ou les activités commerciales dans les parties privatives. Demande à voir le règlement de copropriété avant de signer le bail.
Les limites de nuitées. Dans certaines communes, la location courte durée d’une résidence secondaire est limitée à 90 ou 120 nuits par an. Au-delà, une autorisation de changement d’usage est nécessaire. Vérifie les règles locales.
Sans rentrer dans une analyse exhaustive, certains types de marchés sont structurellement favorables à la sous-location professionnelle :
Les grandes métropoles avec une forte activité professionnelle (Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Marseille). La demande de voyageurs d’affaires est régulière, peu sensible à la saisonnalité, et valorise le confort et l’équipement.
Les villes universitaires avec des événements récurrents (colloques, conférences, soutenances…). La demande est moins prévisible mais peut être très rentable sur certaines périodes.
Les villes moyennes avec peu d’offre hôtelière de qualité. La concurrence y est souvent plus faible, les loyers moins élevés, et les voyageurs n’ont pas d’alternative à un bon Airbnb bien géré.
Les zones périurbaines bien desservies (30 minutes d’un grand hub TGV ou d’un aéroport). Des loyers plus bas que le centre-ville, mais une demande régulière de voyageurs en transit.
Combien de temps prend une étude de marché sérieuse ?
Avec la méthode décrite ici, comptez entre 3 et 5 heures pour une analyse complète d’une ville et de 2-3 quartiers cibles. Ce temps est un investissement : il peut t’éviter de signer un bail sur un bien non rentable.
AirDNA est-il vraiment fiable ?
AirDNA est le plus complet des outils disponibles, mais ses données sont des estimations. Il ne capture pas toutes les annonces et peut sous-estimer ou surestimer certains marchés. Complète toujours avec une vérification manuelle sur Airbnb (regarder les calendriers des concurrents).
Peut-on lancer sans étude de marché sur un marché qu’on connait bien ?
Connaitre une ville en tant qu’habitant ne signifie pas connaitre son marché locatif court terme. Les quartiers les plus demandés par les voyageurs ne sont pas forcément les plus connus des habitants. Fais toujours une analyse chiffrée même si tu penses connaitre le terrain.
Quelle surface est la plus rentable pour commencer ?
Les studios et T2 offrent généralement le meilleur rapport loyer/revenu locatif. Les grandes surfaces (T4, T5) peuvent être très rentables à l’unité mais sont plus sensibles aux creux d’occupation. Pour un premier bien, le T2 meublé dans un bon quartier est le choix le plus solide.
Tu veux qu’on analyse ton marché ensemble avant de te lancer ?
Dans notre accompagnement, on fait l’étude de marché avec toi, on identifie les zones porteuses dans ta ville, et on t’aide à trouver le premier bien rentable. AutomaticBNB est le seul en France à garantir votre 1ère sous-location.
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